Die Durchführung einer Immobilienbewertung kann je nach Kontext und spezifischen Anforderungen variieren, folgt aber im Allgemeinen einem ähnlichen Ablauf. 


1.  Kontaktaufnahme und Auftragsklärung

Die Bewertung beginnt mit einer Anfrage des Kunden. Der Auftraggeber definiert den Zweck der Bewertung, die Art der Immobilie und alle spezifischen Anforderungen.
 

2.  Einreichung von Unterlagen

Für den Bewertungsauftrag sind die folgenden Unterlagen einzureichen (nicht abschliessend):

  • Grundbuchauszug (vollständig, nicht älter als drei Monate)
  • Detailbelege von wertrelevanten Dienstbarkeiten
  • Police der Gebäudeversicherung
  • Katasterschatzung
  • Mieterspiegel mit Mietzinsen, Nebenkosten und Angaben über die Kostenstände (Referenzzins etc.) bzw. allfällige mietrechtliche Mietzinsreserven
  • Nutzflächenangaben je Wohnung und Geschoss
  • Anzahl Auto-Parkplätze (im Innen- und Aussenbereich)
  • Informationen über Um- und Ergänzungsbauten inklusive Erneuerungen
  • Grundrisspläne (soweit vorhanden von jedem Stockwerk)


Zusätzlich bei Stockwerkeigentum:

  • Begründungsakt (Urkunde, Aufteilungspläne)
  • Benützungs- und Verwaltungsreglement der STWE-Gemeinschaft
  • Protokolle der letzten drei Versammlungen
  • Verwaltungsabrechnungen (Heiz- und Nebenkosten) der letzten drei Jahre
  • Aktueller Stand des Erneuerungsfonds


Zusätzlich bei fremdvermieteten Büro-, Lager- und Gewerberäumen:

  • Gewerbemietverträge inklusive Nachträge

 

3.  Auftragsbestätigung

Die Dienstleistung "Immobilienbewertung" unterliegt dem Auftragsrecht gemäss OR Art. 396-406. Der konkrete Auftrag wird mit einer schriftlichen Auftragsbestätigung festgelegt. Der Auftraggeber weiss genau, welche Leistungen er erwarten kann. Der Bewerter sichert sich ab, dass seine Leistung honoriert wird.
 

4.  Anlagestrukturierung

Ein Vorgehenskonzept hilft, komplexe Zusammenhänge und wichtige Sachverhalte frühzeitig zu erkennen und die erforderlichen Schritte einzuleiten.

  • Auftrag und Probleme analysieren
  • Strukturierung der zu bewertenden Immobilie
  • Vorgehenskonzept
  • Studium der erhaltenden Unterlagen
  • Entscheid der zusätzlich zu beschaffenden Dokumente (evtl. Vollmacht nötig)
  • Entscheid der zusätzlich zu beschaffenden Informationen (Marktdaten, Studien, Berechnung von Kenndaten)
  • Entscheid bezüglich Beizug von Spezialisten bei entsprechenden Objekten (z.B. Fachingenieure für die Beurteilung technischer Anlagen)
  • Aufstellen eines Zeitplanes für die Auftragsbearbeitung (erkennen, was zeitkritisch ist)


5.  Liegenschaftsbesichtigung

Normalerweise erfolgt bei jeder Bewertung eine Objektbesichtigung, auch bei nicht überbautem Land. Diese wird in Begleitung von mindestens einer Person, welche die Liegenschaft kennt, durchgeführt. Meistens ist dies der Verwalter, der Hausmeister, manchmal der Eigentümer selbst. Es gibt allerdings Ausnahmen. Dazu gehören vom Auftraggeber verlangte Desktop-Bewertungen oder eine regelmässige Bewertung im Rahmen der Rechnungslegung, wo gesetzlich vorgegeben ist, dass Besichtigungen nur alle drei Jahre vorgenommen werden müssen (Kollektivanlageverordnung, Art. 93).
 

6.  Ermittlung des Immobilienwertes

Die Wertermittlung hängt von der Art der Immobilie, von Vorschriften und den spezifischen Anforderungen des Auftraggebers ab. 

  • Datenerhebung: Es werden relevante Informationen zur Immobilie, einschliesslich Lage, Grösse, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Nutzung, Mietverträge, Planungs- und Genehmigungsunterlagen usw. gesammelt.
  • Datenanalyse und Bewertung: Der Bewertungsexperte analysiert die gesammelten Daten und wendet die ausgewählten Verfahren an, um den Marktwert oder den sonstigen gewünschten Wert der Immobilie zu ermitteln.
  • Bewertungsbericht: Es wird ein schriftlicher Bericht erstellt, der die Methodik, die Datenanalyse, die Ergebnisse und den ermittelten Wert der Immobilie ausführlich erläutert.
  • Überprüfung und Qualitätssicherung: Der Bewertungsbericht wird überprüft, um sicherzustellen, dass er den fachlichen Standards und den Anforderungen des Auftraggebers entspricht. Möglicherweise werden auch externe Gutachter oder Experten hinzugezogen. 


7.  Abgabe des Bewertungsberichtes

Der Bewertungsbericht wird per E-Mail im pdf-Format übermittelt. Die folgenden Zusatz-Dienstleistung werden auf Wunsch erbracht (Verrechnung nach Aufwand):

  • Ausdruck und Zustellung des Bewertungsberichtes
  • Besprechung/Präsentation des Bewertungsberichtes 

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